Risk Analizi - Ozku İnşaat

0 533 487 90 26
Merkez
Gaziosmanpaşa Mah. Şehit Ömer Haluk Sipahioğlu Sk. No:22/11 Çankaya / ANKARA
Şube
Bahçelievler Mah. Aşkabat Cad. (7. Cadde) No: 60/1 Çankaya / ANKARA
İçeriğe git
KENTSEL DÖNÜŞÜM HAKKINDA

Yıpranmış, depreme karşı dayanıksız ve modern yaşam standartlarına uyum göstermeyen evlerinizin yaşanılabilir, depreme dayanıklı, sosyal donatılara, otoparka ve yeşil alanlara sahip kaliteli yaşam alanlarına dönüştürme sürecinin başarıyla tamamlanabilmesi için müteahhit firmanın kentsel dönüşüm yasası kapsamında, 13 adımda kentsel dönüşüm sürecini yerine getirmesi önem taşımaktadır.
Müteahhit firmaya karar verirken dikkat etmeniz gereken önemli kriterlerden biri de müteahhit firmanın bu 13 aşamayı sizin adınıza yürütüp yürütmeyeceği olmalıdır.
FİRMA, temin edilecek vekaletname, muvafakatname ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması ile birlikte kentsel dönüşümün 13 aşamasını sizin adınıza yürüterek tüm Belediye ve Tapu işlemlerini sizin adınıza üstlenir.

1.ADIM:
Belediye İmar Müdürlüğü veya Tapu Müdürlüğü’ne başvurularak binanıza ait statik – mimari projelerin arşivden temini sağlanır. Bu adım ile birlikte binalara özel proje teklif çalışmaları gerçekleştirilerek kat maliklerine sunulur.
2.ADIM:
15 gün öncesinden apartman yönetimi tarafından kat maliklerine yapılacak resmi çağrı ile gerçekleştirilecek toplantı neticesinde kentsel dönüşüm kararı alınıp FİRMA ile sözleşme imzalanır.
Bina deprem risk raporunun alınabilmesi için binaya ait mevcut projeler, tapu senedi, Tapu Müdürlüğü’nden alınmış bağımsız bölüm listelerinin gösterildiği belge ve nüfus cüzdanı fotokopisi ile gerekli işlemler başlatılır. Daire tapusu ya da kat mülkiyeti yok ise “Daireye Ait Hisseli Arsa Tapusu” aynı görevi görecektir.
3.ADIM:
Riskli yapı tespiti için lisanslı kuruluşlarla anlaşma yapılıp gerekli incelemeler gerçekleştirilerek binanız için deprem risk raporu hazırlanır.
4.ADIM:
Binanıza ait deprem risk raporu binanızın bağlı bulunduğu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne en geç yedi gün içerisinde bir üst yazı ile sunulur.
5.ADIM:
Binanıza ait deprem risk raporu İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından incelenerek eksik bulunmaması durumunda onaylanır. Onaylanan raporlar ilgili Tapu Müdürlüğü’ne yazılı olarak bildirilir. İlgili Tapu Müdürlüğü’nce söz konusu yapı ile ilgili olarak tapu kütüğüne “riskli yapı” şerhi işlenir. Bu şerh yalnızca bilgilendirme amaçlıdır, alım-satım yapılmaya devam edilebilir.
6.ADIM:
İlgili Tapu Müdürlüğü’nce tüm kat maliklerine tebligat tarihinden itibaren 60 gün içinde yapının yıktırılmasına dair resmi yazı ulaştırılır.
7.ADIM:
Resmi yazının kat maliklerine tebliği ile 15 gün içerisinde ilgili Bakanlığa bağlı İl Müdürlüğünce düzenlenen rapor ile ilgili itiraz hakkınız bulunmaktadır. Bu adım ile teknik heyet incelemesi gerçekleştirilir.
8.ADIM:
Binanın riskli bulunması durumunda, resmi yazının kat maliklerine tebliğinden sonra kat maliklerinin en az 2/3 tapu hisse çoğunluğu ile bina Ortak Karar Protokolü hazırlanıp imza altına alınır. Bu protokolde bahsi geçen binanın nasıl, ne zaman, ne şekilde, kime, hangi dağılımla yaptırılacağının kararının alınması gerekmektedir.
9.ADIM:
Binanıza ait Bina Ortak Karar Protokolü, bağlı bulunulan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne bilgi amaçlı olmak sureti ile bir dilekçe ile sunulur. Riskli yapının 60 günlük süre içinde anlaşma sağlanıp yıktırılmaması durumunda yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur. Bu süre sonunda da riskli yapının yıktırılmaması halinde, yıktırma işlemi mahalli idarelerin iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. Anlaşmaya katılmayan maliklerin arsa payları Bakanlıkça tespit edilen rayiç değer üzerinden açık arttırma ile satılır ya da hazineye tescil edilir.
10.ADIM:
Verilen süreler sonunda bina yıkımı gerçekleşir.
11.ADIM:
Tüm aşamaların tamamlanması ile birlikte inşaat ruhsat projeleri hazırlanarak bina yapım ruhsatı alınır ve binanın yeniden inşaatına başlanır.
Yeni binanın inşaatına başlanılması ile birlikte yeni bina inşaatının her aşaması yapı denetim firmaları tarafından ve kentsel dönüşüm kredisi kullanmanız durumunda banka uzmanları tarafından denetlenir.
12.ADIM:
Kredi yardımı için Bakanlık ile anlaşma sağlayan bankalara, kira yardımı için ise İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne başvuruda bulunulması gerekmektedir. Kira yardımı 18 ay süresince ödenmektedir.
13.ADIM:
Yeni bina projesi tamamlandığında bağlı olunan Belediyeden iskanlı tapular alınır. İskanlı Tapu; bina inşaatının projeye uygun ilerlediği, eksiksiz tamamlandığı ve binanın depreme dayanıklı olduğu anlamına gelir ve ardından tapu devirleri gerçekleştirilir.

KİRA YARDIMI 2020 YILI
2020 yılında ödenen, bu yıl için de devam edilecek kira yardımı tutarları ise 1.150 TL Her yıl artış oluyor.
Ankara için:
Kentsel dönüşüm kira yardımı koşulları
Kentsel dönüşüm kapsamında kira yardımı alabilmek için binanızın riskli yapı grubunda olduğu için yeniden yapılıyor olması şartı bulunuyor.
Binanız için ilgili kurumdan riskli bina raporu temin edilmeli. Yaşadığınız bölgede kentsel dönüşüm uygulanıyorsa, binanızın yeniden yapılması durumunda kentsel dönüşüm kira yardımı alabilirsiniz.
Kentsel dönüşüm kira yardımı için hak sahiplerinin gerekli belgeleri düzenleyerek Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüklerine başvurması gerekiyor.

Başvurular nasıl yapılıyor?
Hak sahipleri tarafından riskli olduğu tespit edilen yapılarda yer alan konut ve iş yerleri sebebiyle kira yardımından faydalanmak için, tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içinde, riskli yapının bulunduğu şehirdeki Müdürlüğe / Belediyeye başvuru yapabiliyor.
İkamet Şartı
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı maliklerine her yıl alınacak Bakanlık oluruna göre sadece ikamet ettikleri bir bağımsız bölüm için 18 ay kira yardımı yapılıyor. Kira yardımı ödemelerinde riskli yapıda ikamet şartı aranıyor. Malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerinden sadece bu şartı sağlayanlara ödeme yapılıyor.

NEDEN KENTSEL DÖNÜŞÜM
Ülkemiz deprem bölgesinde yer almaktadır ve ne yazık ki binaların %90'ı depreme karşı dayanıklı değildir.
Depreme dayanıksız, fiziki kullanım ömrünü tamamlamış binaların ciddi can ve mal kaybına neden olduğunu birçok kez yaşayarak öğrendiğimiz ülkemizde, kentsel dönüşümle birlikte ailenizi ve sevdiklerinizi depreme karşı koruyabilir, yeni, konforlu ve daha güvenli evlere sahip olurken devletin sağladığı avantajlardan yararlanabilirsiniz. Depreme dayanıksız ve riskli binaların, kat maliklerinin talebi doğrultusunda devletin sağladığı kredi desteği, harç-vergi muafiyetleri, kira yardımı gibi teşvikler ile depreme dayanıklı, güncel imar planlarına uygun, modern ve estetik binalara dönüştürülmesi için 31.05.2012 tarihinde 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu yürürlüğe girmiştir.

6306 SAYILI KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU’NUN TEMEL AMACI NEDİR?
Kentsel Dönüşüm Kanunu ile afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların dönüşümü sağlanarak sağlıklı, güvenli ve yaşanılabilir çevreler oluşturmak hedeflenmektedir.

KİMLER BAŞVURU YAPABİLİR?
Riskli yapı tespiti yapılması istenilen kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu yeterlidir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ NASIL İŞLER?
Binalarınızın kentsel dönüşüme girebilmesi için öncelikle Bakanlık yetkili kuruluşundan “Deprem Risk Raporu” alınması gerekmektedir. Deprem risk raporuna Bakanlık onayı alındığında binanız kentsel dönüşüm kapsamına girmiş bulunur.
Bakanlık tüm kat maliklerine bilgilendirme yazısı yazar.
İsteyen kat malikleri hazırlanmış ve onaylanmış raporun yeniden incelenmesi için Bakanlığa itirazda bulunabilir. İtiraz komisyonu binanın riskli olduğuna karar verir ise binanın yıktırılması gerekmektedir.
Bu durumda mahkemeden yürütmeyi durdurma kararı dahi alınamamaktadır.
Bu aşamadan sonra en fazla 60 gün içinde binanızı nasıl, hangi müteahhitle, hangi paylaşımla yıktırılacağının kararının verilmesi ve kentsel dönüşüm kredisi kullanımı ile ilgili 2/3 çoğunlukla “Bina Ortak Karar Protokolünün” karara bağlanması gerekmektedir.
Kararın 60 gün içerisinde alınamaması durumlarında bina, Bakanlıkça yıktırılır.
Sonrasında yeni binanın, Belediye projelerinin hazırlanması, Belediyeden inşaat izni alınması ve yeni dairelerin iskanlı tapularının alınması gerekmektedir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNUN AVANTAJLARI NELERDİR?
Mülk sahipleri bina yapımı için devlet teşvikli kentsel dönüşüm kredisi, kentsel dönüşüm kira yardımı kullanabilmektedirler.
Kiracılar ise yeni daire alımında devlet teşvikli kentsel dönüşüm kredisi ve taşınma ücretinden yararlanabilmektedirler.

RİSKLİ BİNALARIN YIKIM SÜRECİ
Binaların yıkım süreci, riskli bina tespit raporunun kesinleşmesi ile başlar ve kat maliklerine 60 günden az olmamak kaydıyla yıkım süresi belirlenir. Yıkım yapılacak binanın üzerinde ipotek olması yıkıma engel değildir, bina yıkıldıktan sonra da ipotekler hisseler üzerinden devam edecektir.
Verilen bu süre zarfında binanın yıkılıp yıkılmadığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm İl Müdürlükleri tarafından kontrol edilir. Belirlenen sürede, binanın yıktırılmadığı tespit edilirse, kat maliklerine, binayı yıktırmaları için 30 günden az olmamak kaydıyla ek bir süre ve bu süre içerisinde binanın yıktırılmaması durumunda idari makamlar tarafından yıkım işleminin yaptırılacağını belirten tebligat gönderilir.
Kat maliklerinin verilen ek sürede de yıkım işlemini yaptırmaması durumunda, binanın tahliyesi ve yıkım masrafları dönüşüm projeleri hesabından karşılanmak suretiyle yıkım mahalli ve mülki amirler tarafından yapılır ya da yaptırılır.
Tüm bu süreç sonrası riskli yapının hala yıkılmaması durumunda masrafları tapu dairlerine bildirilerek Bakanlık tarafından yıkılır ya da yıktırılır. Tapu daireleri hak sahiplerinin arsa payları üzerine masraf tutarlarının müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak bakanlığa ve hak sahiplerine yazılı bilgi verir.

RİSKLİ BİNANIN YIKILMASINDAN SONRAKİ SÜREÇ
Yönetici, denetçi ya da kat maliklerinin üçte birinin noter kanalıyla yapacağı tebligat sonrası kat malikleri kurulu toplantıya çağrılmalıdır. Toplantı davetinin usulüne uygun olmaması durumunda, itiraz yolları açık olacağından sürecin uzama ihtimali de düşünülerek bu konuya hassasiyet gösterilmelidir.
İlk toplantıda yapılacak uygulamalar için oy birliği ile karar alınamaması durumunda, ikinci toplantı öncesi Sermaye Piyasası Kurulu'na kayıtlı faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına binanın değeri tespit ettirilir ve noter aracılığı ile yapılan ikinci toplantı davetine eklenerek kat maliklerine bildirilir. İkinci toplantıda oy birliği ile anlaşma sağlanmaya çalışılır, oy birliği ile anlaşma sağlanamaması durumunda yapılacak uygulamaya maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilebilir ve tüm malikler tarafından bu karar imzalanır. Alınan karar, toplantıda bulunmayan ve alınan karara katılmayan kat maliklerine noter kanalıyla tebliğ edilir. Gönderilen tebligatta, alınan bu kararı 15 gün içerisinde kabul etmemeleri halinde hisselerinin Bakanlığın belirleyeceği rayiç değerden az olmamak kaydıyla diğer hisse sahiplerine açık artırma usulü ile satılacağı, satışın gerçekleşmemesi durumunda ise hisse bedellerinin bakanlıkça ödenerek hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.

RİSKLİ YAPILARDA TOPLANTI DAVETİ
Riskli Yapılarda Uygulama Yönetmeliğinin 15.maddesine göre kat malikleri/hak sahiplerinden birinin veya birkaçının diğer malikleri noter marifeti ile toplantıya çağırması zorunludur. Yani oy birliği ile anlaşma konusunda hiçbir esas ve toplantı şekli getirmeyen, oy birliği ile anlaşmasının esas kılan yasa, oy birliği ile anlaşmanın sağlanmaması halinde zorunlu bir toplantı esası getirmektedir. Bu zorunluluk unsuru da diğer maliklerin noter marifeti ile toplantıya davetidir. 25 Temmuz 2014 yönetmelik değişikliği ile bu tarihten itibaren geçerli olmak üzere maliklerin noter marifeti ile toplantıya çağrılması zorunluluğu kaldırılmıştır. Bu kapsamda artık maliklerden biri veya birkaçı diğer malikleri noter vasıtası zorunluluğu olmaksızın toplantıya davet edebilecektir. Burada unutulmaması gereken noter marifeti ile davet usulünün kaldırılmış olması maliklerin toplantıya davet edilmesi zorunluluğunu kaldırmamıştır. Malikler yine elden imza suretiyle, iadeli taahhütlü mektup gönderilerek veya noter marifeti ile toplantıya çağrılmalıdır ki maliklerin toplantıya davet edilmiş oldukları ispat edilebilsin.

KENTSEL DÖNÜŞÜM 2/3 ÇOĞUNLUK KURALI
Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk kuralı, 6306 sayılı yasa ile devreye girmiştir. Kat mülkiyetli bir binada bağımsız bölüm sahibi olanlar veya bir taşınmazda paydaş olanlar; binalarının riskli olması nedeniyle yıkılması gerekli olduğu zaman, yerine yeni yapılacak yapının veya arsanın boş olarak bırakılması ya da müteahhide verilmesi hallerinde paydaşların ya da bağımsız bölüm maliklerinin 2/3’nün onay vermesi halinde, taşınmazın tamamı üzerinde tasarrufta bulunmasına olanak vermektedir.
Riski yapı tespiti yapılan ya da riskli alanda bulunan bir yapının yıkılmasında taşınmazdaki paydaşların anlaşıp anlaşamamalarının bir önemi yoktur. Yani riskli alanda bulunan ya da riskli alanda olmayıp güvenli bir yapı olduğu halde konum olarak yıktırılması konusunda karar verilen yapıların yıktırılmasında, paydaşların oy birliği sağlansa bile söz hakkı yoktur. Karar verilen yapıların yıktırılması zorunludur.
Kentsel dönüşüm 2/3 çoğunluğu ile bina yıkıldıktan sonra yerine yapılacak yapının belirlenmesi ya da yıkımında sonra ilgili kararın alınması aşamasında devreye girmektedir. Yıkılan yapının ardından arsa haline gelen taşınmazın durumunu belirleme aşamasında bir araya gelen taşınmaz malikleri arsayı nasıl kullanmak istediklerine karar verirler.
Kat malikleri; isterlerse arsayı kendileri yaptırabilir, kat karşılığı müteahhide verilebilir, tamamını arsa olarak bırakılabilir ya da arsanın satımına karar verebilirler.
Taşınmazların hepsi ortak bir karar verirse bir sorun yaşanmaz ve oy birliği ile karar verilen yöntem arsaya uygulanır. 2/3 kuralının devreye girdiği nokta paydaşların anlaşamamasıdır. Eğer arsaya yapılacak işleme karar verilemiyorsa 2/3’lük kısmın aldığı karar 1/3’lük paydaş grubunun uygulaması da yasal olarak zorunludur.
Ancak bahsedilen bu kentsel dönüşüm 2/3 çoğunluk; paydaş sayısı mı yoksa paydaşların sahip olduğu hisse oranı mıdır? Bu sistemde 2/3 çoğunluktan hisse oranı kastedilmekte ve hisse payı olarak 2/3 çoğunluğu sağlayan malikler kararı verebilmektedir

KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİSİ
6306 sayılı kanuna göre kentsel dönüşüm kredisi; riskli yapı tespiti, riskli sayılan binaların yıkımı ve yeniden yapım için Çevre ve Şehircilik Bakanlığına başvurarak alınabilir. Kentsel Dönüşüm Kredileri alındıktan sonra bu işlemlerin gerçekleştiğine dair bilgi verilmesi zorunludur. Kredinin geri ödeme süreleri 24 aydır ve geri ödemeler kredinin verildiği tarihi takip eden ay başlar.
6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" kapsamında bağımsız bölümü hisseli olan malikler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile protokol imzalayan bankalardan, bağımsız bölüm başına en fazla 125.000 TL tutarında, birden fazla konutu veya işyeri bulunanlar ise en fazla 625.000 TL tutarında kentsel dönüşüm kredisi faiz desteğinden yararlanabilmektedir.
Kat maliklerinin kullanacakları kredilere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'ndan konutlar için yıllık % 4 (aylık 0,33), iş yerleri için yıllık % 3 (aylık 0,25) faiz desteği verilmektedir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİ KULLANIM ŞARTLARI
Kentsel dönüşüm kira yardımı imkanından faydalanan kat malikleri kredi faiz desteğinden yararlanamayacaklardır. Faiz desteği ile kira yardımı arasında bir seçim yapmaları gerekmektedir.
Kat maliklerinin tek başlarına konut edinmek için istedikleri bankadan kredi kullanabilirler, bu konuda bir zorunluluk bulunmamaktadır. Fakat tüm kat malikleri birlikte yeni bina bir yaptırmak istiyorlarsa aynı bankadan kredi kullanmaları gerekmektedir.
Kanun kapsamında verilecek faiz desteği kredi süresinin bitimine kadar devam edecektir fakat geri ödemesi yapılmayan krediler için bakanlık tarafından karşılanacak faiz desteği tutarlarının ödemeleri durdurulacaktır.
Konutlar için kullanılacak kredilerin süresi 2 yıl anapara ödemesiz, 10 yıl vadeli, iş yerleri için ise 2 yıl anapara ödemesiz ve 7 yıl vadeli olarak gerçekleştirilecektir.

KREDİ BAŞVURU EVRAKLARI
Kat malikleri, bankaların diğer kredi başvuru evraklarına ek olarak tapu belgesi veya tapu taşınmaz kaydı, riskli bina tespit raporu inceleme formu, riskli yapısını boşalttığına/boşaltacağına dair taahhütname ile birlikte kendilerine en yakın banka şubesine giderek kredi başvurusunda bulunabilmektedirler.

RİSKLİ YAPILAR HAKKINDA BİLİNMESİ GEREKENLER SORU - CEVAP
SORU- 1: Ruhsatsız binaların 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilmesi mümkün müdür?
CEVAP-1 Herhangi bir bina için 6306 sayılı Kanun kapsamında risk tespiti yapılabilmesi ve Kanun kapsamındaki haklardan yararlanılabilmesi için, binanın ruhsatlı olması gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır.
SORU- 2: Metruk ve Natamam yapıların 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilmesi mümkün müdür?
CEVAP-2 Uygulama Yönetmeliği MADDE 7 – (1) (Değişik:RG-25/7/2014-29071) : ″…Riskli Yapı Tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metruk olması veya bir kısmının yıkılması sebepleriyle yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.″
SORU- 3: Kamu binalarının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli olarak tespit edilmesi mümkün müdür?
CEVAP- 3 6306 sayılı Kanun kapsamında kamu binalarına da risk tespiti yapılması ve yapının riskli çıkması halinde ilgili tapuya risk şerhi düşülmesi ve akabinde ilgili mevzuatı çerçevesinde yıkılması mümkün olup, söz konusu binaların lojman türü yapılar olması halinde lojmanda oturan kiracıların Kanun kapsamındaki yardım ve desteklerden yararlanması mümkündür.
SORU- 4: Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapılardan bir kısmının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, risk tespiti yaptırılmayan diğer yapılar Kanun kapsamında yıktırılabilir mi?
CEVAP- 4 İlgili tapu müdürlüğünce, parsel üzerinde bulunan bütün yapılar için değil, sadece riskli olarak tespit edilen yapılar için tapu kütüğüne ‘riskli yapıdır’ belirtmesi işlenir. Tapuda bağımsız bölümlerin belli olmadığı bu gibi durumlarda, fiilen arsa üzerinde mevcut olan yapıların riskli yapı tespitinin bu yapıların maliklerince yaptırılması gerekmektedir. Yani, arsa paylı tapunun söz konusu olduğu hallerde arsa hissedarlarından herhangi birinin arsa üzerinde bulunan yapıların tamamının riskli yapı tespitini yaptırarak yıktırması söz konusu değildir.
SORU- 5: Riskli olarak tespit edilen yapıların yıktırılması yerine güçlendirilmesi tercih edilebilir mi?
CEVAP- 5 Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda, riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde (4/5 çoğunluk ile) güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Ayrıca, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde güçlendirme işi tamamlandıktan sonra, tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için ilgili Müdürlüğe başvurulması gerekmektedir.
SORU- 6: Deprem sonrası orta hasarlı olarak tespit edilerek yıkılan bir binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilmesi ve haklarından yararlanması mümkün müdür?
CEVAP- 6 Herhangi bir binanın 6306 sayılı Kanun kapsamındaki haklardan yararlanabilmesi için, yıkılmadan önce bu Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş olması gerekmektedir. 6306 sayılı Kanun kapsamı dışında herhangi bir sebeple hasarlı olduğu tespit edilerek yıkılan bir binanın bu Kanun kapsamındaki haklardan yararlanması söz konusu değildir.
SORU- 7: 7269 sayılı Afet Kanunu kapsamında verilen haklardan yararlanan bir vatandaş, aynı bina için 6306 sayılı Kanun kapsamındaki haklardan yararlanabilir mi?
CEVAP- 7 6306 sayılı Kanun’da; 7269 sayılı Kanun kapsamındaki haklardan faydalananların 6306 sayılı Kanun’dan faydalanmasına engel bir hüküm bulunmamakta olup, herhangi bir binanın 6306 sayılı Kanun kapsamındaki haklardan yararlanabilmesi için, yıkılmadan önce bu Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş olması yeterlidir.
SORU- 8: 6306 sayılı Kanun kapsamında “riskli yapı” olarak tespit edilen “tescilli yapılar” hakkında nasıl bir uygulama yapılmaktadır?
CEVAP- 8 6306 sayılı Kanun’un 9 uncu maddesinin üçüncü fıkrasında yer alan; “2863 sayılı Kanun ve 5366 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda uygulamada bulunulması hâlinde alanın sit statüsü de gözetilerek Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın görüşü alınır.” hükmüne istinaden, riskli olarak tespit edilen ve itiraz süreci de tamamlanarak riskli olduğu kesinleşen 2863 sayılı Kanun kapsamındaki yapılar hakkında ilgili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nun görüşünün alınması ve bu kurulun alacağı karara göre işlem tesis edilmesi gerekmektedir.
SORU- 9: Bina ile üzerinde bulunduğu arsa farklı kişilere ait ise, bu bina için 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitine müracaat hakkı kime aittir?
CEVAP- 9 Arsa üzerinde yer alan yapının arsa malikleri dışında, tapu kaydındaki muhdesat bilgileri kısmında lehine şerh konulmuş bir başka kişiye ait olması halinde, riskli yapı tespitinin lehine şerh bulunan kişi tarafından yaptırılması gerekmektedir.
SORU- 10: 6306 sayılı Kanun kapsamında tespit edilen riskli bir yapı yıkıldıktan sonra, yerine yapılacak olan yeni yapının mevcut parsel dışında başka bir parsele yapılması ve Kanun kapsamındaki imkânlardan yararlanılması mümkün mü?
CEVAP- 10 Zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahutta mevzuata göre yapılaşma hakkının olmaması hallerinde; riskli yapıların yerine yapılacak yeni yapıların, bulunduğu parseller dışındaki başka parseller üzerine yapılması ve Kanun kapsamındaki hak ve desteklerden yararlanılması mümkündür. Bu durumda, belirtilen sebebe göre; zemin etüd raporunun veya imar planının veyahutta ilgili idareden alınacak yazı vb. belgelerin istenilerek, söz konusu talebin uygun olduğuna dair yazının verilmesi gerekmektedir.
SORU- 11: Malikler tarafından 6306 sayılı Kanun kapsamında “riskli yapı tespit işlemi”ne, “yıkım kararı”na karşı yürütmenin durdurulması ve iptali talebiyle dava açılması halinde süreç nasıl işleyecektir?
CEVAP- 11 Riskli olarak tespit edilen bir yapı ile ilgili olarak açılmış herhangi bir dava bulunması durumunda; bu davalarda verilmiş yürütmenin durdurulması veya iptali kararı verilmediği sürece, sadece dava açılmış olması idarece yapılan işlemlerin yürütülmesine engel teşkil etmeyecektir.
SORU- 12: Riskli yapı tespit raporlarının incelenmesi safhasında tespit edilen eksik belgelerin temin edilemediği veya malikin başvurusundan vazgeçtiği gerekçesiyle söz konusu yapıların ARAAD.net sisteminden silinmesi ve riskli yapı tespit sürecinin sonuçlandırılmadan bırakılması mümkün müdür?
CEVAP- 12 Riskli yapı tespitinin yapılıp hazırlanan raporun Müdürlüğe sunulmasından sonra, riskli yapıların takip edildiği ARAAD.net sisteminde o yapıya ait kayıtların silinmesi ve riskli yapı tespit işleminin sonuçlandırılmadan bırakılması söz konusu değildir.
SORU- 13: 6306 sayılı Kanun’un uygulanması aşamasında Mernis siteminde ölü olarak görünen ve tapuda intikali yapılmamış olan varislere tebligat yapılmalı mıdır, yapılmalı ise bu kişilerin itiraz hakkı var mıdır?
CEVAP- 13 Riskli yapı olarak tespit edilen bir binanın maliklerden birinin Mernis sisteminde ölü olarak görünmesi halinde, varisler belli ise tebligatın bu varislere yapılması ve dolayısı ile varislere riskli yapı tespiti işlemine itiraz hakkı tanınması gerekmektedir. Varisler belli değil ise, Uygulama Yönetmeliği’nin 7 nci maddesinin beşinci fıkrası uyarınca mirasçılık belgesi Müdürlükçe herhangi bir notere başvurularak çıkartılabilir.
SORU- 14: 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülecek itiraz, yıkım vb. süreçlerin hak sahiplerine tebellüğ edildiği tarihten mi yoksa tapu müdürlükleri tarafından tebligatın postaya verildiği tarih üzerinden mi başlatılacaktır?
CEVAP- 14 Tebligat tarihi olarak tebligatın postaya verildiği tarih değil, Tebligat Kanunu kapsamında tebellüğ edildiği tarih esas alınmakta olup, tüm tebligatların tamamlanmasından itibaren 15 gün içerisinde ilgili Müdürlüğe ulaşan ve yapı malikince veya kanunî temsilcilerince verilen itiraz dilekçeleri dikkate alınır.
SORU- 15: 6306 sayılı Kanun kapsamında risksiz olarak tespit edilen bir yapının tespit işlemine itiraz edilebilir mi?
CEVAP- 15 Söz konusu yapının maliki olunduğuna dair belgelerle birlikte ilgili İl Müdürlüğüne itiraz dilekçesinin verilmesi halinde söz konusu itiraz 6306 sayılı Kanun kapsamında Teknik Heyetçe incelenerek karar verilebilecektir.
SORU- 16: Riskli yapı tespit raporunun incelenmesi sonucunda belirlenen eksikliklerin Müdürlükçe ARAAD.net sistemi üzerinden geri bildirimi yapıldıktan sonra, 30 günlük yasal süre dolar dolmaz eksikliklerin giderilmediği gerekçesiyle, ilgili firmanın lisans iptali derhal talep edilmeli midir?
CEVAP- 16 Lisans iptal gerekçesi, Uygulama Yönetmeliği’nin 6 ncı maddesinin üçüncü fıkrasının (d) bendinde; ″… Riskli yapı tespitini sürüncemede bırakacak şekilde, 7 nci maddenin dördüncü fıkrasındaki otuz günlük süre içinde, riskli yapı tespit raporundaki eksikliklerin düzeltilerek raporun Müdürlüğe sunulmaması,″ şeklinde ifade edilmekte olup, aslolan riskli yapı tespitini ″sürüncemede bırakmak″ fiilinin vuku bulmasıdır.
SORU- 17: Riskli yapı tespit çalışmaları sırasında malzeme tespitlerinin yapılması için kullanılan laboratuvarların, Bakanlıkça yetkilendirilmiş olma zorunluluğu var mıdır?
CEVAP- 17: 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde riskli yapı tespitlerinin Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre yapılması gerektiği belirtilmekle olup, ne Uygulama Yönetmeliği’nde ne de eki Esaslar’da riskli yapı tespiti için malzeme incelenmesinin yapılacağı laboratuvarların Bakanlıkça yetkilendirilmiş olması gerektiğine dair herhangi bir hüküm yer almamaktadır.

KENTSEL DÖNÜŞÜM ESKİ BİNALARIN DEĞERİNE DEĞER KATTI
Dönüşümün yoğunlaştığı kent merkezlerinde eski yapıların değeri astronomik rakamlara çıktı. Özellikle Bahçeli,Emek,Ayrancı gibi kent merkezlerindeki gayrimenkullerin fiyatında büyük yükselişlere neden olan dönüşüm süreci, Bahçeli,Emek,Ayrancı,daki eski binaların fiyatını yeni yapıların fiyatına yaklaştırdı. Dönüşüm öncesi 250-350 bin TL’ye satılan eski bir daire fiyatının, bölgede dönüşümün başlamasıyla birlikte 500-800 bin TL seviyesine çıktığı belirtiliyor. Yeni trend ise; evi satıp çıkmak değil, yenilemeyi beklemek.
Gayrimenkul sektörüne hız veren kentsel dönüşüm sektöre hareket katarken, aynı zamanda dönüşümün yapıldığı bölgelerdeki eski yapıların fiyatını da arttırdı. Dönüşümün yoğunlaştığı bölgelerde ev sahipleri değer artışını satıp çıkarak değerlendirmek yerine, yenilemeye yöneldi. Özellikle Bahçeli,Emek,Ayrancı gibi kent merkezlerindeki gayrimenkullerin fiyatında büyük yükselişlere neden olan dönüşüm süreci, eski binaların fiyatını yeni yapıların fiyatına yaklaştırdı.
Halkın Beklentisi Rant Sağlamak Değil Sağlıklı Binalara Sahip Olmak Olmalı
Kentsel dönüşüm ile birlikte tek tek binaların dönüştürüldüğü bölgelerde fiyat artıları gerçekleştiğini aktaran uzmanlar ise, “ayrıca pazarlık aşamasında olan bölgelerde beklenti nedeni ile fiyatın yukarı çıkabildiğini görüyoruz.
Şu anda değer artışlarında ki beklenti rant ve kar amaçlı. Bu artışlar sağlıklı dönüşüm için oldukça riskli.
Halkın kentsel dönüşümden beklentisi rant sağlamak değil sağlıklı binalara sahip olmak olmalı. Henüz bu noktada değiliz” yorumunu yapıyorlar.
Kentsel Dönüşümde FİRMA Ayrıcalıkları
Yıpranmış, depreme karşı dayanıksız ve modern yaşam standartlarına uyum göstermeyen evlerinizin yaşanılabilir, depreme dayanıklı, sosyal donatılara, otoparka ve yeşil alanlara sahip kaliteli yaşam alanlarına dönüştürme sürecinin başarıyla tamamlanabilmesi için FİRMA kentsel dönüşüm yasası kapsamında, adım adım kentsel dönüşüm sürecini sizin için yerine getiriyor.
Kentsel Dönüşümde müteahhit firmaya karar verirken dikkat etmeniz gereken önemli kriterlerden biri de müteahhit firmanın bu adımları sizin adınıza yürütüp yürütmeyeceği olmalıdır.
FİRMA, temin edilecek vekaletname, muvafakatname ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması ile birlikte kentsel dönüşümün tüm adımlarını sizin yerinize takip ederek tüm Belediye ve Tapu işlemlerini sizin adınıza üstleniyoruz.

AYRICALIK 1 - RİSKLİ YAPILAR VE DEPREM
Deprem, özellikle İstanbul için korkutucu bir gerçek haline gelmiş olup il sınırları içerisinde yer alan binaların büyük bir çoğunluğunun bu olası gerçek karşısında dayanıklı olmadığı bilinmektedir. Kentsel Dönüşüm Kanunu’ndan yararlanmak için binanız adına FİRMA ’ya başvurarak “Deprem Risk Raporu” talebinde bulunmanız yeterlidir.
Projeniz, FİRMA güvencesi ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca hazırlanıp, yürürlüğe giren deprem bölgelerinde yapılacak binalar hakkında yönetmelik hükümleri ile TS500, TS498 ve TS648 yönetmeliklerine uygun olarak hazırlanacaktır. Projenin tüm çalışmaları, evlerinizde huzur içinde ve güvenle oturabilmeniz adına yürütülecektir.

AYRICALIK 2 - HUKUKİ ALTYAPI VE ÇÖZÜMLER
Hukuki destek, kentsel dönüşüm projelerinin en önemli aşamalarından biridir. Kentsel dönüşümün hedeflenen şekilde gerçekleştirilmesi için gayrimenkul hukuku alanında uzman şirket avukatlarının desteği gerekmektedir. FİRMA , şirket bünyesinde faaliyet gösteren şirket avukatları ile bina sahiplerinin haklarının hukuki alanda da korunmasını sağlar.
FİRMA avukatlarının kentsel dönüşüm sürecinde projeniz için izleyeceği yol aşağıdaki gibidir;
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
Vekaletname ve muvafakatname temini
Yıkım kararı tescili
Tevhid ve ifraz
Yıkım ruhsatı temini
Kat irtifakı
İnşaat yapım ruhsatı temini
İskan müracaatı
Anahtar teslim





Tasarım Ali İŞERİ
Ozkuİnşaat Ltd. Şti
ozku@ozkuinsaat.com.tr
İçeriğe dön